Norges Bank ser på hvordan husholdningene finansierer kjøp av fast eiendom, og som forventet er gjeldsøkning det viktigste bidraget til boligfinansiering. Men husholdningene trekker også av innskudd og annen sparing. Kjøpere av fritidseiendom trekker mer på oppsparte midler enn andre kjøpergrupper.
Høy gjeld i norske husholdninger har lenge vært trukket fram som et risikoelement for finansiell stabilitet. Norges Bank ser på hvordan husholdningene finansierer sine eiendomskjøp i sin rapport “Hvordan finansierer husholdningene kjøp av fast eiendom? Nr. 2/2018”
I analyser av finansiell stabilitet er husholdningenes høye gjeldsbelastning framhevet som en vesentlig sårbarhet i det finansielle systemet. Det er nær sammenheng mellom husholdningenes gjeldsopptak og kjøp av bolig (og annen fast eiendom), men også andre finansieringskilder som salg av bolig og bruk av finansiell formue er finansieringskilder som husholdningene kan bruke.
I denne analysen er kjøperne delt i fem ulike grupper basert på alder, status i boligmarkedet og hvorvidt de kjøper bolig eller fritidseiendom:
– Førstegangskjøpere er husholdninger med alder mellom 20 og 40 år som ikke har registrert likningsverdi på bolig ved utgangen av 2014 og som ikke har solgt bolig i 2015, men som er registrert som kjøper av bolig i 2015;
– Yngre boligkjøpere er husholdninger med alder mellom 20 og 40 år som har registrert liknings- verdi på bolig ved utgangen av 2014, og som har kjøpt bolig i 2015;
– Etablerte boligkjøpere er husholdninger mellom 41 og 60 år som har registrert likningsverdi på bolig ved utgangen av 2014, og som har kjøpt bolig i 2015;
– Eldre boligkjøpere er husholdninger mellom 61 og 80 år som har registrert likningsverdi på bolig ved utgangen av 2014, og som har kjøpt bolig i 2015;
– Fritidsboligkjøpere er husholdninger mellom 20 og 80 år som ikke har kjøpt bolig i 2015, men som er registrert som kjøpere av fritidseiendom i 2015. De kan ha solgt eiendom.
Hovedfunnene i rapporten:
– Gjeldsopptak er den viktigste kilden for finansiering av kjøp av eiendom. Det er imidlertid store forskjeller mellom ulike husholdningsgrupper. For førstegangskjøpere er 80 % av kjøpesummen gjeldsfinansiert. For boligkjøpere som allerede har bolig, er om lag halve kjøpesummen gjeldsfinansiert;
– Salgsverdien er viktig for finansieringen når husholdningene bytter bolig, og utgjør i gjennomsnitt halvparten av finansieringen. Utviklingen i boligpris kan derfor ha betydning for finansieringen hvis husholdningen kjøper seg opp eller ned i boligmarkedet;
– Selv om fritidsboligkjøp i større grad er finansiert med finansiell sparing enn boligkjøp, er det fremdeles en høy andel gjeldsfinansiering ved fritidsboligkjøp;
– Det ser ut som husholdninger med aksjer gjør en aktiv porteføljeavveining, og selger seg ned i aksjer når de kjøper eiendom;
– Overføringer i form av arv i kjøpsåret er en viktig finansieringskilde for de som får arv;
– Det er et signifikant netto formuesøkning blant førstegangskjøpere og hyttekjøpere som ikke har mottatt registrert arv. Det kan tyde på underrapportering av overføringer.
Husholdningenes tilpasning vil være påvirket av en rekke eksterne faktorer, som rentenivå, forventet prisvekst på eiendom og regulering av boliglån. Lave renter og forventninger om prisvekst vil trolig bidra til høyere gjeldsandel, mens regulering av boliglån kan bidra i motsatt retning. Det kan derfor være grunn til å tro at disse funnene kan variere noe over tid, skriver Norges Bank.
Kilder: Norges Bank
