De nasjonale boligprisene var 2,1 prosent lavere i desember 2017 enn på samme tid fjor. SSB forventer positiv boligpris vekst på 3,1 prosent først i 2020 og Norges Bank tror på en vekst på 2,9% allerede fra 2019. Begge ser fortsatt fallende priser i 2018. Boliglånsvolumet er nå på 2638 milliarder per november med en 12 måneders vekst på 6,9 prosent.
Etter innføringen av nye forskrifter i begynnelsen av 2017 har sett vi en nedgang i boligprisene de fleste steder i landet. Prisene for boliger ble lavere ved utgangen av 2017 enn de var ved inngangen til 2017 i alle storbyer unntatt Stavanger. Oslo har hatt det største prisfallet blant storbyene i Norge på 6,3 prosent.
12 mnd vekst av boligpriser i Norge og Største byene
Boligprisene i Norge sank med 1,1 prosent i desember 2017 og boligprisene er nå 2,1 prosent lavere enn for ett år siden.
På bakgrunn av sterk vekst i boligprisene og husholdningers gjeld ble det 1. januar 2017 fastsatt en ny boliglånsforskrift. Det tok litt tid før endringene slo inn i markedet, men fra april 2017 begynte kvadratmeterprisene å falle i flere store markeder.
Den største boligprisfallet var i Oslo. Fra en12 mnd vekst i januar 2017 på 23% nå er veksten nede i minus 6,3 prosent. Andre store byene var også påvirket av den nye boliglånsforskrifter men litt mindre enn Oslo.
Alle de utvalgte storbyene foruten Stavanger gikk fra en positiv vekst i begynnelsen av året gått til negativ 12 mnd vekst i slutten av 2017. Stavanger hadde en negativ vekst på -2,7 prosent i januar 2017 og nå boligprisene der de samme som ett år siden.
Oslo har fortsatt høyeste kvadratmeterprisen i Norge på 71 400 kroner, det vil si en negativ endring på -4500 kroner per kvadratmeter i løpet av 2017 . I Bergen falt kvadratmeterprisen med 2700 kroner og boligprisene er da 6,1 prosent lavere enn for ett år siden. Foruten Stavanger, hadde Tromsø og Kristiansand laveste prisfall på 800 kroner per kvadratmeter.
Makroøkonomiske indikatorer som påvirker boligmarkedet
Markedsstørrelsen for boliglån til husholdninger var 2638 milliarder med en 12 måneders vekst på 6,9 prosent per november 2017. Hittil i år er veksten redusert med 0,8 prosent og 12 mnd veksten med 1,7 prosent per november 2017.
Hittil i år har veksten i boliglånsvolum vært på 160 milliarder.
**) Boliglån i Banker, kredittforetak og Livsforsikringsselskaper, SPK er hold utenfor
Forbedret situasjon på arbeidsmarkedet gir nordmenn trygghet
I desember 2016 var arbeidsledighet på 2,8 prosent. Siden den gang har arbeidsledigheten blitt 0,4 prosent lavere enn i fjor. Den ligger nå på 2,4 prosent (des.2017). Generelt har en nedgang i arbeidsledighet hatt en positiv innflytelse til boligmarkedet.
Utlånsrentene har stått nærmest stille gjennom 2017
Utlånsrenter for nye kunder har økt i det siste året med 0,01 prosent:
– November 2017: 2,45 prosent;
– Desember 2016: 2,44 prosent;
– Oktober 2016: 2,44 prosent.
Nye forskrifter introdusert fra 1. januar 2017 antas å være en sterk bidragyter til reduksjonen i boligpriser og redusert vekst i boliggjelden:
- Begrense innvilgningen av lån som bryter med kravene med inntil 10 % av innvilgede lånvolum per kvartal. I Oslo er dette kravet 8%
- Det stilles strengere krav ved lån til sekundærbolig i Oslo som nå er på 40 %. I resten av landet er tilsvarende krav 15 %;
- Kundens samlede lån ikke kan overstige 5x brutto inntekt, samt innstramming rundt betingelsene for avdragsfrihet.
- Den nye forskriften er midlertidig og gjelder fram til 30. juni 2018.
Prognoser til framtida
Prognoser fra ulike kilder viser negativ boligpris i 2018, men positiv 12 måneders vekst i 2019 og 2020. Norges Bank forventer høyere utlånsrenter for nye og eksisterende kunder i de neste årene.
Lavere befolkningsvekst og høy produksjon av boliger i de store byene har redusert behovet vesentlig. I tillegg forventes det et stort antall ferdigstillelser av boligprosjekter i slutten av 2018 og 2019. Det forventes at nyboligmarkdet vil bidra til å opprettholde en stor tilbudsside i markedet i god tid fremover. Flere av de store byene har hatt negativ befolkningsvekst i visse kvartaler. Et vesentlig usikkerhetsmoment i befolkningutviklingen er om bedringen i norsk økonomi vil gi økt arbeidsinnvandring og i andre omgang økt boligbehov eller om befolkningsutviklingen nå stabiliserer seg på et lavere nivå enn det vi har sett det siste tiåret, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian Vammersvold Dreyer.
Makrodriverene arbeidsledighet og lønnsvekst tilsier en positiv utvikling i boligmarkedet da de henholdsvis er lave og sterke. Disse faktorene vil derimot legge grunnlag for høyere renter som sammen med et høyt gjeldsnivå opparbeidet hos norske husholdninger få stor effekt på deres kjøpekraft. Dreyer mener dette ikke vil ha særlig innvirkning i boligmarkedet før i 2019. I prognosene har Eiendom Norge lagt til grunn at boliglånsforskriften vil være uendret frem til 1.juli, men at det kommer lettelser i forskriften f.o.m 1.juli ved at særreglene for Oslo fjernes – Eiendom Norge.
Kilder: Eiendom Norge, SSB, Norges Bank, NAV, earlyWarning
